Quando si vende una casa, si eredita un immobile o si deve chiedere un mutuo, c’è una domanda che diventa centrale: quanto vale davvero quel bene?

La risposta non può essere affidata all’intuizione o al “sentito dire”. È qui che entra in gioco l’Estimo, la disciplina che si occupa di determinare in modo tecnico e oggettivo il valore dei beni economici.

Spesso associato solo al settore immobiliare, l’estimo è in realtà una materia più ampia e complessa, fondata su regole precise, principi fondamentali e metodi di calcolo rigorosi. Il suo obiettivo è individuare il più probabile valore di mercato di un bene in uno specifico momento storico e in determinate condizioni economiche, attraverso conoscenze tecniche quali l’urbanistica, il catasto, caratteristiche costruttive ed economiche come l’andamento del mercato, indici €/mq e annunci comparabili.

L’estimo è una disciplina previsionale e probabilistica. Questo significa che non stabilisce un valore assoluto e immutabile, ma formula una previsione basata su dati reali e verificabili.

Per questo motivo, la stima non si basa su sensazioni personali, ma su principi fondamentali quali:

• Principio prudenziale-conservativo: la valutazione deve fondarsi sulla realtà dei fatti, non su aspettative soggettive.
• Principio dell’ordinarietà: il bene viene valutato in condizioni medie e oggettive, considerando il suo massimo e migliore utilizzo in situazioni normali.
• Principio del prezzo: il giudizio di stima si fonda sul prezzo effettivamente espresso dal mercato.
• Principio della previsione: la stima formula un prezzo di previsione riferito a un preciso momento storico.
• Principio dello scopo: ogni stima è redatta in funzione della finalità richiesta (vendita, successione, mutuo, esproprio, ecc.).
• Principio della comparazione: un bene vale quanto un altro di analoga utilità venduto nello stesso periodo e nella stessa zona.

In sostanza, si confronta l’immobile da valutare con altri simili effettivamente venduti.

 

Ma come si calcola il valore di una casa?

Nel caso più comune, quello immobiliare, il valore di mercato si ottiene applicando una formula semplice ma efficace:

Valore = Superficie commerciale × Prezzo al metro quadrato × Coefficiente di merito

Dietro questa apparente semplicità si nasconde un’analisi dettagliata legata al tempo: il momento economico in cui si effettua la stima, al luogo: la posizione dell’immobile, alla vetustà: l’età e lo stato di conservazione dell’immobile.

 

A questi elementi si aggiungono fattori che influenzano il valore:

• Caratteristiche posizionali estrinseche: zona, servizi pubblici, contesto sociale
• Caratteristiche intrinseche: luminosità, panoramicità, orientamento
• Caratteristiche tecnologiche: finiture, ascensore, infissi, dotazioni del bagno
• Caratteristiche economiche: impianto di riscaldamento, consumi energetici, costi di manutenzione
• Detrazioni (impianti obsoleti, spese straordinarie, usufrutto, mutui residui)

Per avere un riferimento oggettivo sui prezzi di zona, i professionisti consultano le quotazioni pubblicate dall’Agenzia delle Entrate attraverso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che fornisce valori minimi e massimi al metro quadrato per ogni area omogenea del territorio nazionale. Tali valori hanno funzione orientativa e non sostituiscono una perizia tecnica.

A questi si aggiungono elementi che possono aumentare o diminuire il valore. Quest valori sono: i comodi (ascensore, box auto, posizione centrale), gli scomodi (rumore, traffico, affacci sfavorevoli), le aggiunte (impianti moderni, domotica, finiture di pregio) e le detrazioni: impianti obsoleti, spese straordinarie, diritti reali come l’usufrutto.

L’estimo non riguarda esclusivamente gli appartamenti in città. Esistono infatti diversi settori: estimo civile (si occupa di fabbricati e aree edificabili), estimo rurale (relativo a terreni agricoli e aziende agrarie), estimo forestale (dedicato a boschi e patrimonio legnoso)

Inoltre, si distingue tra: microestimo, che riguarda beni privati e macroestimo, che analizza valori territoriali e ambientali su scala più ampia.

Non sempre si deve determinare il valore di mercato. A seconda dello scopo, cambiano i criteri di valutazione del valore del bene.

Tra i principali troviamo il valore di mercato (il prezzo medio pagato per beni simili), il valore di costo (quanto occorre spendere per ricostruire o ristrutturare un bene), il valore di trasformazione (il valore futuro dell’immobile meno i costi necessari per modificarlo), il valore di capitalizzazione (utilizzato per immobili a reddito, si ottiene dividendo il reddito annuo per il tasso di capitalizzazione), il valore complementare (impiegato in casi di espropri o servitù, rappresenta la differenza di valore prima e dopo una sottrazione), il valore di surrogazione o derivato (valore di un bene succedaneo con la stessa utilità, applicato quando manca un mercato di riferimento) e il probabile valore sociale  (valore d’uso di un bene pubblico, determinato in base alla disponibilità della collettività a sostenerne il costo)

 

Il metodo estimativo può essere effettuato tramite:

• Procedimento diretto (o sintetico)

con stima monoparametrica → basata su un solo parametro (es. €/mq), stima pluriparametrica → basata su più parametri correttivi, o  stima sintetica a vista → fondata sull’esperienza del perito

• Procedimento indiretto (o analitico), con stima per capitalizzazione del reddito →
  Valore = Reddito netto annuo / Tasso di capitalizzazione

 

Riassumendo, i 6 passaggi del metodo estimativo sono: Definizione del quesito: cosa si deve stimare? – Indagini preliminari: verifica tecnica, urbanistica, catastale e legale – Raccolta di dati reali e recenti – Elaborazione dei calcoli – Determinazione del valore ordinario Deteminazione del valore attuale, cioè il risultato finale dopo eventuali aggiustamenti specifici.

 

Si tratta di un processo logico e multidisciplinare che richiede competenze tecniche, conoscenza del mercato e capacità di analisi.

In un mercato complesso e spesso instabile, l’estimo rappresenta uno strumento di equilibrio.
Permette di tutelare venditore e acquirente, di garantire correttezza nelle successioni, di stabilire indennizzi equi in caso di danni o espropri.

Non è una semplice valutazione numerica, ma una procedura scientifica applicata all’economia reale. Perché stabilire quanto vale un bene non è una questione di opinione, ma di competenza.

SE VUOI VENDERE O COMPRARE CASA, CONTATTAMI!

Laura Dongiovanni

347 3433837