Agibilità di un immobile: cosa significa davvero e perché è così importante

 

Quando si acquista casa, si ristruttura un appartamento o si conclude una compravendita immobiliare, tra i documenti che spesso emergono nelle discussioni tra tecnici, notai e agenzie immobiliari c’è un termine che può fare la differenza: l’agibilità.

Non si tratta di una semplice formalità burocratica, ma di un elemento fondamentale che certifica se un edificio può essere utilizzato in modo sicuro e conforme alle norme. In altre parole, l’agibilità rappresenta la “carta d’identità tecnica” di un immobile, quella che ne attesta la qualità dal punto di vista strutturale, igienico e impiantistico.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, quando è necessaria e perché può incidere anche sul valore di una casa.

Che cos’è l’agibilità

L’agibilità è il documento che certifica che un immobile possiede tutte le caratteristiche necessarie per essere utilizzato, sia come abitazione sia per altre destinazioni come uffici, negozi o attività produttive.

In particolare, attesta che l’edificio rispetta determinati requisiti fondamentali quali :sicurezza delle strutture /condizioni igienico-sanitarie adeguate – impianti a norma corretta aerazione e illuminazione degli ambienti –  normative energetiche

In passato si parlava spesso di abitabilità per le case e agibilità per gli edifici con destinazioni diverse. Oggi questa distinzione non esiste più: il termine utilizzato dalla normativa è semplicemente agibilità, valido per qualsiasi tipologia di immobile.

Dalla certificazione comunale alla Segnalazione Certificata di Agibilità

Negli anni la procedura per ottenere l’agibilità è cambiata. Fino a qualche tempo fa il certificato veniva rilasciato direttamente dal Comune dopo la verifica della documentazione.

Oggi il sistema è più rapido e si basa sulla cosiddetta Segnalazione Certificata di Agibilità, una procedura che responsabilizza maggiormente i professionisti tecnici.

In pratica funziona così: un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) verifica che l’immobile sia conforme alle normative, redige una dichiarazione asseverata, quindi la documentazione viene depositata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune.

Con questa procedura è il professionista che attesta la conformità dell’edificio, mentre l’amministrazione comunale mantiene il potere di effettuare controlli successivi.

Quando è necessario richiederla

L’agibilità deve essere presentata in diverse situazioni legate alla vita di un edificio.

Tra i casi più frequenti troviamo: nuove costruzioni, ampliamenti o sopraelevazioni, ristrutturazioni importanti, interventi che modificano le condizioni di sicurezza o salubrità, cambi di destinazione d’uso

La segnalazione deve essere presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori.

Questo passaggio rappresenta di fatto la conclusione del percorso edilizio: è il momento in cui l’immobile può essere ufficialmente utilizzato.

I requisiti fondamentali

Per poter dichiarare agibile un immobile devono essere rispettati diversi requisiti tecnici. Non si tratta di un unico controllo, ma di una verifica complessiva che riguarda vari aspetti dell’edificio.

Sicurezza strutturale: La struttura deve rispettare le normative edilizie e antisismiche. In molti casi è necessario il collaudo statico, documento che certifica la stabilità dell’edificio.

Salubrità degli ambienti: Gli ambienti devono garantire condizioni igieniche adeguate. Questo significa, ad esempio dimensioni minime degli spazi corretta ventilazione, adeguata illuminazione naturale, parametri che derivano dalle normative sanitarie e dai regolamenti edilizi comunali.

Impianti certificati: Gli impianti elettrici, idraulici e del gas devono essere realizzati da installatori abilitati e accompagnati dalle relative dichiarazioni di conformità.

Efficienza energetica: Gli edifici devono rispettare anche i requisiti energetici previsti dalla normativa nazionale. Per questo motivo è quasi sempre necessario l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Accessibilità: Infine, gli edifici devono rispettare le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche e garantire condizioni di accessibilità adeguate.

Quali documenti servono

La pratica di agibilità richiede una serie di documenti tecnici che attestano la conformità dell’edificio.

Tra i principali troviamo: dichiarazione del direttore dei lavori – certificazioni degli impianti – collaudo statico delle strutture – attestato di prestazione energetica – documentazione catastale aggiornata – eventuali certificazioni antincendio

Si tratta quindi di una pratica che coinvolge diversi professionisti e che rappresenta la sintesi finale dell’intero processo edilizio.

Si può vendere una casa senza agibilità?

Una domanda che spesso emerge nelle compravendite immobiliari riguarda proprio questo aspetto.

Dal punto di vista legale è possibile vendere un immobile anche senza agibilità, purché l’acquirente sia informato della situazione. Tuttavia questa condizione può avere alcune conseguenze: riduzione del valore dell’immobile, difficoltà nell’ottenere un mutuo, problemi nella rivendita futura, maggiori verifiche da parte dei tecnici.

Per questo motivo, nella pratica immobiliare l’agibilità rimane uno dei documenti più importanti da verificare prima di acquistare casa.

Un elemento che incide anche sul valore della casa

Oltre agli aspetti normativi, l’agibilità ha anche un impatto concreto sul mercato immobiliare.

Un immobile dotato di agibilità completa è più facile da vendere, offre maggiori garanzie all’acquirente, riduce il rischio di problematiche tecniche o urbanistiche. Al contrario, la mancanza di questo documento può rallentare una trattativa o richiedere ulteriori verifiche tecniche.

In conclusione l’agibilità non è solo un documento amministrativo, ma rappresenta una vera e propria garanzia di qualità e sicurezza per chi vive o utilizza un immobile.

Prima di acquistare una casa, affittare un locale o concludere una ristrutturazione, verificare la presenza della Segnalazione Certificata di Agibilità è quindi un passaggio fondamentale.

Un controllo che può sembrare formale, ma che in realtà racconta molto dello stato di salute di un edificio.

 

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Laura Dongiovanni    347 3433837